北京聚贤聚金电梯装饰有限公司摘录

这两天，广州“旧楼加装电梯”又受热议，事缘广州市不动产研究会公布了《既有住宅加装电梯出资分摊方案研究报告》，提出两种分摊出资方案，供加装电梯的住户参考。

　　应该说，广州市不动产研究会的这份报告是“打开门来做研究”的成果，在自身团队实际调查研究分析的基础上，还与社会各界广泛交流，吸纳了既有住宅加装电梯的“广州声音”。

　　在大量的调研访谈中，作为调研方的我们发现，旧楼加装电梯，“方便出行”的目标非常明确。389份有效问卷中共有349份就“加装目的”进行了完整表达，其中92.8%的住户加装电梯单纯以方便出行为目的，这说明，对民众而言，加装电梯的“使用需求”远高于“经济投资需求”。加装电梯或会令楼宇整体增值，但“方便出行”才是最重要的目的。

　　在加装电梯的操作中，“如何出资分摊”与“如何补偿低层住户”，这两者哪个更重要?我们认为，补偿并非都存在。补偿是基于实际侵权而存在的，但并不是每栋楼宇在加装电梯的过程中都对低层有实质性侵害，具体需要结合实际情况进行损害评估，“一楼一策”提出出资分摊和损害补偿方案。一开始就提补偿，容易导致高低楼层形成对立，不利于加装事项推进。当然，若低层住户确实受损，就应实事求是予以补偿。

　　基于实际调研，我们在研究报告中提出了两套可供参考的出资方案，希望能够借鉴成功案例，结合楼层、房屋类型给予一定的出资指引。总体思路是，以出资分摊方案为主，考虑实际确有损害情况，再给出补偿参考系数，主次分明，协调引导，有利于处理实际不同情况。

　　我们在调研中还发现，如何出资与补偿固然重要，但加装方案的制订和审批流程优化更是基础。47.0%的住户认为，现有的审批流程复杂。要完整地跑完流程需经过规划局、公安部门等多个单位，短则数月，长则数十月。目前，不少楼宇加装电梯“难产”，其中，加装方案难以制订和审批流程复杂是重要原因，因此，在这些前期工作不能完善解决的基础上，就开始谈补偿没有实际意义。

　　如何推进加装电梯，我们认为，应积极引入第三方专业性组织参与。调研数据显示，62.1%的住户希望在协商及代办流程有第三方可以介入，参与调解及代理。第三方专业性组织需具有基建、规划、消防、法律等领域的专业工作人员，能够对实际电梯加装给予专业性的指导建议和协商斡旋。引入第三方专业性组织，可避免政府过早介入，有效解决业主间直接沟通低效、方案缺乏专业意见、政府部门疲于应付信访等问题，减轻业主过多依赖行政体系的痼疾。

　　当然，在社区邻里建立互谅共商机制也十分重要。截至2013年底，全市有加装电梯需求的住宅达5万多栋。这无疑是一项有着极大现实需求的民生工程，需要政府、相关主体单位以及住户多方投入和提供一定补助。