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 电梯装潢知识  
谁来拯救电梯的安危?

             北京聚贤聚金电梯装饰关于谁来拯救电梯的安危的概述

电梯这个使城市人又爱又恨、又怨又忧的现代高层住宅的代步工具,它是我国改革开放、推进城市化建设的产物,它在演绎着城市建设的发展,人们生活改善的欢乐剧、情景剧,同时它又在演绎着电梯从生产、安装、管理、使用的闹剧、恶作剧和悲剧。后者正在越演越烈、越演越悲、越演越惨,日前长沙市技术监督局门户网站公布“大约有10%的电梯处于带病运行状态”,我则认为,我国的电梯从投入使用的第一天起都在带病工作,只是轻重缓急而己。有人认为夸大其词,从后面的分析中你就可以判断出是否有错:


电梯属于高危运载人体的工具,是高层住宅的人们赖以生活的必备条件。凡是载人工具,安全是放在首位的,电梯的安全有保障吗?

第一、电梯的安危现状


一、已经停止运行的电梯:

(一)新富城,95年入住,17台电梯已停运11台,无法修复。

(二)定王台书市,98年入伙,11台电梯已停运了7台,无钱修复。

(三)银洲小区,5台电梯停运3台。

(四)城市花园A栋,29层,2台电梯相继停运,后来广济桥社区组织住户出资,花了近50万元修复。

(五)劳动路兴威新嘉园大厦,2006623日开始运行,20083台电梯相继出现问题,现在已经停运了。

(六)浏阳市某小区高层因物业公司撤出,几台电梯停运。

(七)杭州市某小区55台高层电梯全部关闭,停止使用。

停止使用的电梯太多,不一一列举。


二、电梯故障造成死亡事故

(一)06年芙蓉路某酒店餐饮部电梯因轿箱离开,厅门未关,一送菜员一脚踩空,从四楼跌入底坑摔死。

(二)0812月,星沙镇某小区,业主唐某3岁女儿在乘坐电梯时,身体卡在厅门与轿门之间,送医院抢救无效死亡。

(三)09217日,18岁男孩在黄兴路金满地商业街自动扶梯上玩,摔倒在扶手与地板之间的夹缝中死亡。

(四)09319日,岳麓区某单位电梯轿厢离开但厅门未关闭,致使一员工踩空跌入底坑死亡。

(五)095月,芙蓉区永华大厦一保安员擅自私拿电梯三角钥匙开启货梯厅门,不幸坠梯身亡。


三、电梯安全事故频发

2010年五一路某大厦一女业主关在电梯内45分钟,消防队员救出,住院8天,花去医疗费用近万元。电梯安全事故现在各类媒体频频爆光。近一年内,对久住高层业主调查(一年以内)约几千人,都问同一个问题,你乘电梯被关过吗?经历过跌梯吗?95%以上的人们都遇到过,惊慌过,恐惧过。被关在电梯内恐惧还只是一阵子,但30多层百米高的住宅没有代步工具靠爬楼梯,对于一般人来说又是一件多么可悲的事情。


第二、造成电梯安全事故频发的原因

电梯安全使用要经过研发、生产、销售、安装、调试、检测、维保、使用和管理8个环节,8个环节环环相扣形成一根正常运转的链条。这八个环节又牵涉到生产产家、销售单位、房屋建设单位、电梯安装队伍、政府质监部门、业主及业主大会、维保企业、物业公司等8个单位或部门。因为8个环节没有形成完整的质量安全保障体系,他们都站在各自的利益上作战,对于自己有利的权利坚决“捍卫”,对自己应尽的义务千般推脱,把所有的责任都推到物业公司,物业公司又没有任何能力扛起这根大梁,最终的受害者是业主。

一、电梯生产企业的问题

电梯虽然是高危运载工具,但和其它运载工具相比要简单得多,生产产家要解决五个问题:一是电梯的安全性系统;二是电梯经久耐用;三是节能降耗;四是所有电梯同型号零配部件要标准化和通用化;五是电梯除一套完整的技术资料外,还要有一套完整的维护保养守则,必须按照三级保养,四项工程来编制;六是对电梯出现安全质量问题需要实行招回制度,可是现在的电梯生产产家都难做到这些。

二、房屋建设单位对电梯的安全具有不可推卸的责任

(一)电梯的选择。开发商选择电梯把控制成本放在第一位,房屋价格高与低,不能同电梯的品质高与低成正比,有房屋价格比经适房高出几倍,但购电梯的价格还低于经适房的电梯品质。他们忽略了电梯的安全性能,电能节约,经久耐用的基本问题。有的甚至盲目压价,造成电梯品质低劣。

(二)电梯安全很大一部分与开发商土建部分的质量有关。机房、电梯机井、厅门门框、底坑都有极严格的规范要求,但是绝大多数都达不到规范要求,必然影响到电梯的使用安全和电梯的寿命长短。

电梯机房房顶预埋一个起重挂钩,为日后维护修理电梯节约很大起吊费用。

(三)电梯安装队伍的选择。电梯生产技术日趋成熟,性能和质量的差异性在逐步缩小。我一直同开发商说,选择优良的安装队伍比选择电梯重要十倍以上,可是大部分开发商忽略了这一点。

(四)从电梯的采购、安装到投入使用,开发商没有有效的监督检验、检测手段。只要电梯能启动,就是好电梯。

三、电梯安装队伍对电梯的安全负有重要责任

电梯质量与安全50%以上取决电梯安装队伍。电梯的安装重点是曳引机的平稳,五根钢丝绳的受力均衡,轿厢道轨固定坚实、平滑,厅门门框固定牢固,厅与轿厢门的间隙小、平滑,安全装置,主控柜及电器工程等。60%是技术安装,40%是测试调试。现在的电梯安装队伍严重参差不齐,技术力量薄弱,个别队伍不负责任,操作违规,有的带走技术资料,偷换零部件,不交专用工具和配件备件。在电梯安装峻工后,通过打通关系,骗取合格证书,致使电梯从一开始就带病工作。有的安装队伍还进行维保设卡,且他要价太高。某小区的电梯门机皮带断了,要更换,问多少钱一根,他说200元一根,一分不少,我打电话到深圳朋友处,他说包运费,还赚其差价,才49元一根,可比吗?按理说,电梯在投入使用前由质监部门对电梯的8大项、72子项进行检测合格后,才能使用。在现实中有哪一台电梯做到了。

四、电梯维保单位是电梯安全运行的主要责任人

按照国家规定,电梯的维护保养必须由具有专业资质的企业进行。可现实中的维保做了些什么呢?

(一)电梯日常检查的主要工作

1、日检,要检查9项内容;2、周检,在日检的基础上增加7项;3、月检,除周检内容外增加4项;4、季检,除月检的内容外,增加7项;5、年检,要检测8大项、72子项。

(二)电梯保养的主要工作及时间要求

1、日保养,同日检同时进行;2、周保养,每梯每周一次,每次不少于4小时;3、半年保养,每梯每半年1次,每次不少于8小时;4、年保养,每梯每年1次,每次不少于16小时。全国哪一台电梯维保到位了。

(三)电梯维护保养应发生的费用:每梯每月1503元(估算)。

1、日检查和保养必须的劳动时间(每梯2人操作)

日检和日保养半小时,年182小时。

周检和周保养4小时,年416小时。

半年检2小时、半年保养8小时,年40小时。

年检4小时、年保养16小时,年40小时。

年检和年保养时间总计:678小时

按“劳动法”每周40小时计算,678/4017周,等于0.3

2、维修工的月费用:①工资:1800*14/122100元;②社保960元;③伙食补贴300元;④交通费300元;⑤通讯费100元;⑥福利50元,合计:3810元,乘以0.3/人,计1143元。

3、保养的辅助费用。①维保企业的管理费、税费、利润12%,合160元;②仪器、工具、更换易损件,200元,合计:360元。

(四)现在的电梯维保情况

1、一个维修工要维保20台梯左右;2、维保费用,每梯每月低的250-高的550元左右,由此可以看出费用相差那么大,怎么能做得好规范的维护保养。劳动西路兴威嘉园大厦,06623日电梯开始运行,到083月就出现钢丝绳断裂,变频器烧坏,对重轮、导向轮损坏,现在3台梯全部停运,究其原因,与电梯维保关系很大。

五、政府的质量监督局是电梯安全运行的保障

从电梯的制造、安装、使用的环节来讲,质监局的作用是安全的保障,因为不合格的电梯是禁止运行的。88日晚,中央一台焦点访谈报道了杭州市某高层小区入住已有10多年了,共有高层电梯55台。去年秋季,交了9万余元的年检费,进行年检后,电梯出现伤人事故,受伤人将物业公司告上法庭索赔,物业公司又将质监局告上法庭,法院判质监局给予相应赔偿,但质监局口服心不服,立即组织人员对该小区55台电梯全面体检,不久结果出来,其中30台电梯已逾使用年限,封梯禁开,25台电梯禁开必须立即中修、大修和改造。今年又遇40℃以上的极热天气,30层楼要业主怎么爬。质监局绝不是报复,是所有电梯都经不起严格的检测。

韶山路维一星城国际,8台电梯,2013812日年检,诊断8个问题,限828日整改完毕。几天后电梯维修企业报价309680元,物业公司上门签字,到28号为止,签字率还不到5%。整改完电梯还不知猴年马月。

质监局对电梯有两个重要的检测:一是电梯投入使用前;二是每年一次的年检,每次检测内容8大项、72子项,现在基本都做不到。如果按标准年检绝大多数电梯就要停梯,停梯一是业主会吵闹,物业也拿不出钱来整改,因为维修资金根本动用不了,因此电梯年检基本只能走走过场而已。质监局也无安全保障可言。我初步估计:长沙市若有25%以上电梯已逾使用年限必须更换;45%以上的电梯必须暂停使用,需要大修和改造;20%以上电梯需要二级保养、中修;10%的电梯有“病”但能坚持正常运行。

六、物业公司是电梯安全事故的“罪魁祸首”,所有电梯安全事故一但发生,枪口都对准物业公司齐发射,千夫所指,万炮齐轰,物业公司成了实实在在的冤大头,物业公司有能力负得起这个责任吗?

(一)物业公司在电梯管理中的工作。

1、电梯安管员也只能走一走,看一看,记一记,不能动手修;2、电梯轿厢的卫生保洁工作;3、支付电梯运行和维保费用。

(二)物业服务费的收费标准

2000年以前,带电梯的物业费收费标准:0.70.91.2//月之间。

2010年以前,带电梯的物业费收费标准:0.91.21.4//月之间。

2010年以后,带电梯的物业费收费标准:1.21.41.6//月之间。

2005年以前的小区基本都没有维修资金,2005年以后强制缴纳维修资金,但是都无法使用这笔资金。

(三)每台电梯每个月应发生的哪些费用?

现在人们有一种误解,认为交了物业服务费所有问题都应由物业公司负责,收了有限费用,要承担无限责任,这能行得通吗?现在我们来了解一下,一台电梯要发生哪些费用?

例:开福区雄新华府小区,2012年入住,第22单元,每层5户, 432.7㎡,单元面积14711㎡,170户近600人,2台广产日立电梯,36层站(其中地面34层站),1000公斤,载量13人,购价及安装费35.8万元/台,271.6万元,物业费1.5//月。

1、电梯运行电费:曳引机电机14.5KW/时,机房控制柜用电、照明用电(包括机房、轿厢、候梯厅、抢修等照明)机房轿厢降温设备(空调、风扇)底坑排污水泵用电4KW/时,总计18.5KW/时。每天运行时间2.5小时,每月30天,动力电价1.11/度。

公式:18.5KW*2*2.5小时*30/*1.11/度=2464元(月电费)

2、电梯维保费1503/*23006

3、电梯年检费: 5007层站,每高一层增50元。

36层-529*50*23900/12个月=325/

4、更换零配件、易损件,低质易耗品每梯300*2600/月。

5、偶发安全事故抢修赔偿300/*2600/

6、物业的安管员、保洁员劳务费用每人每月250*2*2人=1000

7、电梯保险费(可参照汽车保险)

8、物企的管理费5%、利税7%,不低于700

9、电梯折旧费,电梯最长使用年限15年,一般1113年,按13年计算:716000/13年=55076/12月=4589元,用于电梯中修、大修、更新改造费用,2台电梯每月折旧费:13284元,以上九项之和为:21979元。

本案例是最新的物业,且物业费是1.5//月,其他小区特别是2005年以前的小区电梯的安危就可想而知了。

按湘价服字[2010]76号文件规定,电梯房每平方米每月收电梯费0.4元,本单元住宅面积14711平方米*0.4元=5884元,所收费用只占应支出的44%。除开折旧费,也只有67%的费用,虽然有专项维修资金,一是杯水车薪,二是一般情况无法动用。

七、业主及使用人不遵循电梯规范使用,业主大会不管理电梯,也是造成电梯安全事故的原因之一。

(一)20078月某小区,下午,电梯关了人,物业公司接到报警,不到五分钟打开电梯门,救出4个人。4人走后,一看电梯全遭破坏了,选层按钮大多数砸烂,轿厢砸坏变形,顶棚、顶灯全被砸坏,仅关5分钟修复电梯花了1万多元。

(二)2010年五一路某大厦,几人被关在电梯,未打电话给物业,他们打119报警,消防队赶来,用粗撬棍和强力扩张器将门打开救人出来,但厅门和轿厢门彻底破坏,电梯维修工赶到现场一脸茫然,只要三角钥匙就能打开厅门的,结果两层门都遭彻底毁灭,修复又是一万多元。

(三)201110月,我到某大厦办事,一对母子在玩电梯,每层按钮都按亮,我对女士说“电梯有危险,请不要带小孩在里面玩”。隔半个小时,我又乘这台电梯,还是这对母子在玩电梯,我又劝说了她几句,她很生气地说“关你屁事,你管得着吗?”

(四)房屋装修最容易损坏电梯,有的装修队根本不管电梯的规矩,随心所欲,有的工人师傅拿着锤子类工具去敲按钮。

(五)某写字楼电梯1000公斤,限载13人,结果挤进21人,电梯无法启动,但所有的人谁都不肯退出。

(六)有的搬运货物,先将电梯门卡住,等装载完毕再关闭,卡梯时,门机一直在动作,时间长了门机遭破坏,容易造成门机误动作。

(七)某小区2台电梯坏了,必须动用维修资金,动用维修必须经三分之二以上业主签字,结果签了三年,还未达到三分之二,特别是下面几层的业主,就是不同意动用维修资金修电梯。

(八)业主大会成立了的不到20%,但业主大会、业主委员会从来不过问电梯的事,更不要说管理电梯。

通过以上分析,电梯安全问题确实令人担忧,已经到了总爆发周期,今后停梯的事故将会越来越多,这就是客观事实,那么电梯安危应该由谁负责呢?八个相关单位都有责任,似乎又都没有责任。电梯的安危会由个案引发,慢慢的演变为群体问题,社会问题,他不仅关系到市民们的安居生活,也关系到我国城市化进程,还关系到我国政府管理新城市的能力问题。

第三、如何拯救电梯的安危的几点建议

笔者经过长达两年多的调查了解,电梯的问题不是一个简单的问题,不是政府的质监局一个部门就能解决的问题,它牵涉的单位太多,环节太多,仅凭质监局发几个文是没有任何作用的,强行同物业公司签一个《电梯安全责任书》,也只是表面形式,解决不了根本问题。电梯更深层次的问题应由政府决策,进行顶层设计,以老百姓的切身利益为出发点,站在20100年不落后的高度,严谨、有序,责权到位,引导消费,从根本上解决电梯的安危问题。

笔者视角有限,知识肤浅,但怀着一颗爱国爱民之心,斗胆提一点点个人意见:

一、首先要培养市民们的物业消费意识

人们在对话中经常出现这样一句话“我买得起车,但养不起车”,但是从来没有人说我买得起房,养不起房的议论,养房是物业消费,也是我国最有发展前景的低炭的、环保的,最可持续发展的内需市场,发达国家物业消费要占家庭总收入的1015%。而我国养房的消费即物业消费还不到1%。日本物业管理专家拓重裕指出“物业管理是从规划设计开始,到这幢房屋消毁为止,贯穿全程的事务,就其价值而言,建设费用只占总费用的25%,维护管理费用要占75%”。

什么是物业消费?物业消费有广义和狭义之分,广义的物业消费包括所有物业的开发、经营、利用、维护管理等,狭义的物业消费包括:1、六大公共事务物业服务费,约占35%2、共用设施设备水电——约占15%3、房屋及设施设备维修、养护、中修、大修、更新改造费,约占30%4、公共经营费如停车费、广告费、场地出租费,约占10%5、特约服务费约占10%。而我们的政府和业主们就根本没有物业消费意识,他们总认为购了房就一劳永逸,交点物业费百事皆了。购买一台三十多万元的轿车,一年养车费少则几万元,多则十几万元;购一台电梯少则几十万,多则几百万,有谁提到过养梯的问题,没有正确的消费意识,消费观念,就不可能有规范的物业管理,就不可能有电梯的安全运行可言。因此,政府一定要引导业主有正确的物业消费意识。

二、电梯质量安全管理是解决电梯安危的保障

电梯质量安全管理的问题实为各级政府管理电梯的能力问题。现代城市病的主要原因是建设超前,管理落后,重建设轻管理,建设很专业,管理门外汉。我则认为建筑物是百年大计,建筑工期很短暂12年,物业管理是百载工程,是几十年上百年几代人的事,这就要求国家和政府站在百年工程的顶端进行顶层设计。顶层设计主要是通过立法、立规来规范电梯管理,主要制定以下管理规则:

(一)制定“电梯制造管理办法与质量标准”

1、要强调各类电梯、各种型号、各种品牌、零部件的标准化、通用化,有利于电梯使用后维护保养、大修、改造的市场化,能有效的控制各种电梯维保中的价格垄断,能有效的降低维保修理的费用。

2、电梯出厂一定要有维护保养手则及电梯质量、使用说明书,要精确到每个零部件的使用时限。

3、电梯要配制电梯使用计时仪表,计时仪表是电梯使用维护修理的重要数据,因电梯各类零部件都有有限使用时间,而每台电梯的使用时间和频率是不一致的,像汽车一样,既有半年维保一次的规定,又有5000公里维保一次的规定。计时仪表还有利于电梯使用费的计算和中修、大修、改造的计划方案制定,因此必须要安装电梯计时仪表。

4、电梯内要配制电视监控,有人反对电梯内安装电视监控,理由是侵犯别人隐私。错!电梯轿厢是公共场所。电梯内监控有几大好处:(1)能最有效的监控到电梯运行情况,电梯运行有异常能第一时间掌握;(2)有利于及时救援,电梯内虽有报警装置,一出故障乘梯人惊慌,不能报出具体层站,延误救险时间;(3)有利于保护电梯,对那些不端使用、有意破坏电梯的人能有效监控;(4)有利于用监控犯罪案件发生,特别是盗窃犯罪;(5)有利于监控各类小广告、牛皮癣张贴,保护公共环境。

(二)制定“电梯安装管理办法”

前面已提到电梯的安全事故和故障50%以上是安装队伍造成的,国家质监局于1993年制定了《电梯安装验收规范》,1995年制定了《电梯制造与安装安全规范》都已20年了,电梯无论数量、质量都发生了根本性变化,这“两个规范”的内容已严重滞后,“两个规范”偏重技术规范,弱化了安装管理,责任不明晰,,缺乏强制力,因此应加紧制定具有法律效力的《电梯安装管理办法》。

(三)要制定“电梯维护保养实施细则”

电梯能否安全运行,延长使用寿命,关健是日常的维护保养,要根据电梯运行时间、制定每年的维护保养方案。

特别建议:关于电梯维保资质问题,应该放权于物业服务企业,其理由:

1、物业公司与电梯维修公司的资质条件(具体到各个地方条件可能有所出入)

2、专业资质条件重点两条,一是注册资金,二是工程技术人员,物业公司的条件远高于电梯维修公司的条件。

3、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理……对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理……”电梯同属这一范围,如果物业公司对设施设备进行维修、养护都不能做还要那么多的注册资金、那么多的工程技术人员干什么。每年的年检必须要有相应的职称证书,而物业公司有那么多工程技术人员又做不了维修养护难道不矛盾吗?

4、电梯的抢修、日检、维保不仅是技术问题,很重要的是时间问题,物业公司技术可以提高,时间快捷是他的优势。

5、物业公司维修、保养能节约大量费用,而有利于计划安排和质量保证。物业公司不可能出现8台电梯同时换钢丝绳的现象,电梯维保公司是花了钱不负责任,物业公司是少花钱负起责任。

6、物业公司电梯维保有利于电梯安全运行的连续性和延续性。

电梯维保由物业公司承担百利而无一害。但也有条件限制,如物业公司服务的项目很少,电梯几台,不足以拥有相应的技术人员,可以外包。

在电梯维保上,政府重点抓两件事:维保制度的制定和专业技术人员的培训。必须设置电梯维修工专业培训,并发专业证书,不要再用特种设备专业证书。

(四)编制“电梯维修定额”

电梯维修定额是电梯维护、保养、中修、大修、更新、改造报价和结算的基本依据,对于电梯费用的管理,费用支出必不可少的。某小区,3台电梯年检后,有7项必须整改,某电梯维保公司报价:

1、换一根铝地坎 报价:1700 网上查:7090

2、换二个油封 报价:3400/ 网上查:30/

3、主机机箱坏 报价:4580

4、光幕 报价:4860 网上查:850

5、对讲机 报价:9060 网上查:81/

6、外呼 报价:2200 网上查:8001000

7、换齿轮油 报价:1520 网上查:300400

管理费3796 总报价31116

河西航空母舰小区一台8层电梯换钢丝绳收了5760元,网上查购钢丝绳只有1750元。维一星城国际288台电梯年检有8项整改:(1)一项间隙调整;(22梯轿厢生锈;(33号梯有异响;(41台梯门锁位置要调整;(5)更换8台电梯钢丝绳。真正花钱的是换钢丝绳,但维修公司报价301960元。兴威新嘉园,5台电梯维修报价91439元,审核价为49000元,报价高出一倍。从上述案例可以看出:维修报价有标准吗?太随意了。有了维修定额,有利于电梯维保、中修、大修、更新改造预算,有利于上述项目招投标和签合同,有利于电梯费用公开说服业主支付费用,有利于政府维修资金管理办审核费用,有利于防止电梯维保单位价格龚断,有利于防止私下交易,总之,编制电梯维修定额已成当务之急。

(五)制定“业主大会管理电梯的基本办法”

电梯是全体业主的共同财产,业主是电梯的所有者和使用者,业主才是电梯的主人,根据《物权法》、《物业管理条例》的规定,物业管理区域内公共事务中的七件大事,应由全体业主共同决定,只有发挥业主大会自治管理的作用,电梯的安全责任才落在实处,把电梯的社会问题化解为各物业区域自身的问题。但是业主对电梯的管理一窍不通,由于不懂很难达成一致意见,因此政府要制定“业主大会管理电梯的基本办法”,正如“前期物业服务合同”范本、“业主大会议事规则”、“管理规约”范本一样,有了范本各业主大会就可根据本小区情况进行具体决策和管理。

“基本办法”的内容主要包括:明确电梯的所有权限、激发大家爱护电梯的责任;明确电梯管理主要事项,包括电梯检修、保养等重要工程;明确电梯使用规范,减少人为对电梯的破坏;明确电梯运行维修养护所需的费用,及时足额筹措电梯经费是每个业主和使用人的义务;建立电梯管理制度,包括电梯资料和管理,电梯运行的登记,维护保养的登记,中修、大修更新改造的登记,年检的登记,维修资金的使用登记等等。有人问这些不都是物业公司要做的吗?是的,但是绝大多数物业公司并没有做到,且物业服务合同都有服务时限,一但解除服务合同,这些资料都被物业公司带走或者消毁,资料管理就中断,会严重影响后续管理,因此所有资料必须交业委会备份。原始资料必须由业委会存档,但是现在最大的问题是大多数业主大会未成立,业主自治管理成为空谈。

(六)制定“电梯交接验收办法”

一般而言,电梯有下列7项交接验收:

1、土建验收,在电梯安装前对机房、机井、底坑、厅门框等结构进行验收。

2、电梯运到工地的开箱验收。对照图纸装箱单对主件、部件、副件逐一登记验收。备件配件、专用工具进物业公司仓库,技术资料进档案室,规避以次充好,安装队带走资料备件及专用工具。

3、电梯安装验收。电梯安装完毕,投入使用前的验收,这期间有质监局的合格验收,物业技术人员一同参与全程验收,一是防止有错漏,二是学习、熟习、提高技术人员的技能。

4、电梯质保期到期的验收。电梯从发合格证开始,质保期不能少于2年,质保到期,要对电梯8大项、72子项进行验收。业委会、物业公司、维保单位共同参与。这项验收防止安装队质保期内不作为,拖过期限一走了之。

5、电梯维保、年检验收。每次维保都要签字验收,每次年检更要参与,主要监督做了什么,怎么做的。

6、新旧物业公司、新旧维保单位交接验收,主要是资料的交接、运行、维保登记交接,是否正常运行的交接,这要成为一种执业规范,凡属不能正常交接的政府要给予一定处罚。

7、电梯中修、大修、更新、改造的交接验收。

电梯的中修、大修、更新、改造,业委会要全程参与监督,对于更换下来的物价,一定要逐一清点,妥善保管,不要轻易处理,但业委会不能甩开物业公司单独进行,各在其位,知司其职,有利于防腐反腐。

总之上述7项交接验收,是保障电梯安全运行的重要环节,不能省略,只能加强。

(七)建立电梯质量安全追溯系统

前面提到一台电梯从生产到使用要经历8个环节,牵涉8个责任主体,现在电梯只要投入使用,出了任何问题都会用“使用不当”“管理不善”来归罪于物业公司,这既不公平,也不利于电梯的安全使用。电梯质量安全追溯系统,就是将八个责任人应负的法律责任都输入了一个系统,电梯出现故障,查找原因、分清责任,不受1-2年质保期的限制,正像汽车招回制度一样,只要是设计不合理,粗制滥造,降低材料等级,安装的安全隐患,维保的偷工减料,都要追溯他的法律赔偿责任,只有采用质量追溯制度,8个责任主体才会负起责任来,电梯的安全系数才会增加。

三、关于电梯经费的筹措、管理与使用

拯救电梯安危关键的问题是经费。有句俗语“人是铁,饭是钢,一吨不吃饿得慌”,对于电梯来说“管理是本,钱是钢,经费保障电梯安”,前面已经提到养护电梯有九个方面的费用,这些费用不是小数目,也不是一次性的临时开支,它是伴随房屋的存在而存在的经费,因此,要有长期打算,科学决策,省市物价部门要深入调研,制定切实可行的“电梯收费使用管理办法”,“办法”要解决以下问题:

(一)电梯费用来源,由业主、使用人按每平方米/月交纳。

(二)电梯费用交费标准。各小区电梯品质新旧不同,费用有一定差异,76号文件规定凡有电梯的住宅都是0.4//月,有些偏低,应确定在0.50.8元之间,各小区具体标准由业委会汇同物业公司精细测算确定。76号文件之前的小区电梯费必须纳入“办法”统一实施。

(三)电梯费用必须由物业公司单独核算,业委会参与监控管理,费用属于业主共有,盈亏都是业主的连年转积。物业公司只提取劳务费、管理费、利润约12%左右,电梯费用必须至少一年一次清算,并在小区内公示,单项整改工程即时公示。

(四)必须将电梯坏了才启动维修资金的方式转换为按年按计划拨付电梯维保、中修、大修、换件的费用的方式。

(五)为解决电梯出现安危事故、快速处理和快赔,电梯必须购买强制保险,费用在维修资金中列支。

通过以上分析,电梯的安全问题确实严重,他是关系到民生、民心、民安的大问题。谁来拯救电梯的安危?一靠政府重视,加强立法、立规,进行人性化、科学化管理;二靠业主、业主大会自治管理;三靠与电梯相关的各责任主体履行义务、担当责任。趁党的十八大强劲为民之风,在党的群众路线教育实践活动中,认认真真、扎扎实实争取三年左右的时间内解决好电梯安全这一难题。

  

我是一个有44年党龄的中共党员,从事物业管理事业18年的专家和职业经理人。在全党深入开展的以为民务实为主要内容的党的群众路线教育实践活动中,遵循党的全心全意为人民服务的最高宗旨,花了几个月时间,特别是今年酷暑高温50多天里,我走访了几十个小区,调查研究、收集资料,请教专家、共同讨论,终于写出了“谁来拯救电梯的安危”一文,文章虽然有些不足,较为冗长,可能有些提法欠妥,但我怀着一颗忧国忧民的赤诚之心,将电梯的安危问题摆出来,将自己观点写出来,将建设性的建议提出来,给党和政府传递一份信息,一份参考,一个献策。


改革开放已过去的三十多年跑得太快,城市化建设的进程迅猛,特别是房地产开发可以说是功过参半,重建设轻管理而引发的城市病——城市功能障碍综合症日趋严重,电梯的问题就是城市病的一种表象,应该引起党和政府的高度重视,深入研究,这也是党的群众路线教育实践活动中的一个突出课题,我企盼着,党和政府能将电梯安全问题提上议事日程。

发布日期:2015/9/16  返回顶部 
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